Tout savoir sur le marché immobilier à Bali en 2025

Partir vivre à Bali, c’est plonger dans un décor de rêve où plages paradisiaques, rizières verdoyantes et une culture riche vous accueillent à bras ouverts. Cette île des dieux attire non seulement les voyageurs et nomades numériques, mais aussi de nombreux investisseurs séduits par un marché immobilier en pleine croissance. En plus de son cadre idyllique, Bali offre un mode de vie sain et équilibré, avec un climat doux et un accès à des pratiques bien-être très prisées. Malgré tout, il est important de bien se renseigner sur les infrastructures médicales locales avant de faire le grand saut.

Un marché en pleine effervescence

Bali reste une valeur sûre pour l’investissement immobilier. Les prix progressent de 10 à 30 % par an dans les zones les plus prisées comme Canggu, Seminyak, Uluwatu ou Ubud. Cette dynamique est alimentée par la demande locative forte, notamment sur Airbnb et auprès des expatriés et retraités.

Les prix restent attractifs pour les étrangers : comptez entre 200 000 et 500 000 € pour une villa avec piscine dans un secteur tendance — un tarif bien inférieur à d’autres marchés asiatiques ou européens.

Et pour les plus visionnaires ? Certaines zones émergentes comme Tabanan ou le nord de Bali (Lovina, Singaraja) offrent encore des opportunités à des prix accessibles, avec un fort potentiel de valorisation.

Quelles sont les propriétés les plus recherchées ?

Villas de luxe et bien-être

La villa avec piscine reste la star du marché. De plus en plus, les acheteurs recherchent des biens avec des prestations haut de gamme : spa, espaces zen, matériaux naturels… Les centres de bien-être et retraites de yoga sont également très en vogue.

Éco-responsabilité et technologie

Les villas éco-conçues, intégrant panneaux solaires, systèmes de récupération d’eau et matériaux durables séduisent une clientèle soucieuse de son impact environnemental.
Autre tendance : les « smart homes », équipées de domotique et adaptées aux besoins des télétravailleurs, avec espaces bureau et excellente connexion Internet.

Autres options

• Complexes de villas gérées : idéales pour des investisseurs souhaitant un rendement locatif sans souci de gestion.
• Espaces logistiques et commerciaux : un nouveau créneau qui monte avec la croissance du commerce en ligne sur l’île.

Où investir à Bali ?

Les zones incontournables

Certaines régions de Bali attirent depuis plusieurs années la majorité des investisseurs. Ces secteurs combinent forte demande locative, loyers élevés et valorisation constante.

• Canggu & Seminyak : sans surprise, ces deux quartiers branchés restent les plus recherchés. Avec leurs plages animées, leurs cafés et clubs tendance, ils offrent un excellent rendement locatif grâce à une demande touristique soutenue.
• Ubud : niché au cœur des rizières et des collines, Ubud séduit une clientèle en quête de nature, de bien-être et de spiritualité. Idéal pour des projets de retraites ou de résidences secondaires.
• Uluwatu & Bukit : paradis des surfeurs et de plus en plus prisé par les amateurs de tranquillité et de vues imprenables. La zone bénéficie encore d’un beau potentiel de croissance dans les prochaines années.

Les zones émergentes

Pour les investisseurs à la recherche d’opportunités plus abordables, les zones émergentes de Bali offrent des prix attractifs et un fort potentiel de valorisation à moyen et long terme.

Tabanan, Lovina, Singaraja : moins touristiques mais en plein développement, ces régions séduisent par leur authenticité et leurs tarifs encore accessibles. Elles conviennent particulièrement aux investisseurs patients et stratégiques, prêts à miser sur l’avenir.

Quels droits pour les étrangers ?

En tant qu’étranger, vous ne pouvez pas posséder un terrain en pleine propriété à Bali. Mais deux solutions légales s’offrent à vous pour investir sereinement : le Hak Pakai et le Hak Sewa.

Hak Pakai – Droit d’usage

Le Hak Pakai, ou droit d’usage, vous permet d’utiliser un bien immobilier à des fins résidentielles sur le long terme. Ce titre foncier est délivré par l’État et accessible aux étrangers titulaires d’un permis de séjour.

• Durée initiale : 30 ans
• Prolongation possible : 20 ans + 25 ans
• Durée totale maximale : 80 ans

Attention : le Hak Pakai est strictement réservé à un usage personnel résidentiel. Il ne permet pas de louer le bien ou d’y exercer une activité commerciale.

Hak Sewa – Droit de location longue durée

Le Hak Sewa, ou droit de location, est la forme la plus courante pour les étrangers. Il s’agit d’un bail emphytéotique signé avec le propriétaire pour une durée initiale généralement comprise entre 25 et 30 ans, avec options de renouvellement jusqu’à 80 ans.

Ses avantages :

• Liberté de modifier le bien.
• Possibilité d’exploiter le bien à titre commercial (location saisonnière, boutique, restaurant…).
• Possibilité de sous-louer pendant la durée du contrat.

À la fin du bail, le terrain et les constructions reviennent toutefois au propriétaire initial.

👉 Quelle que soit la solution choisie, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat et à un notaire spécialisés. La législation indonésienne est complexe, évolutive et nécessite des conseils avisés pour sécuriser votre investissement.

Faisons un point sur la fiscalité de l’immobilier à Bali

• La taxe sur la propriété est faible, mais la fiscalité sur les revenus locatifs peut atteindre 10-30% selon la nature du revenu.
• L’achat immobilier implique également des frais de notaire, droits d’enregistrement (environ 5-10% du prix) et parfois la TVA.
  Il est recommandé d’avoir un conseiller fiscal local pour optimiser la fiscalité, notamment si tu comptes louer.

Achat immobilier à Bali : quels avantages et quels inconvénients ?

Investir dans l’immobilier à Bali fait rêver de nombreux Français et étrangers, séduits par son charme unique et son dynamisme touristique. Mais comme tout projet immobilier à l’étranger, il convient d’en mesurer objectivement les atouts et les limites.

Les avantages d’un achat immobilier à Bali

Pourquoi tant d’investisseurs choisissent Bali pour y acheter une villa ou un appartement ? Les raisons sont nombreuses :

• Un cadre de vie idyllique : Bali offre un décor de carte postale : plages de sable blanc, rizières verdoyantes, temples majestueux et une ambiance plus sereine que dans la plupart des grandes villes occidentales. Un véritable havre de paix pour y vivre ou passer ses vacances.
• Des prix attractifs : Le marché immobilier balinais reste abordable par rapport à d’autres destinations prisées en Asie ou en Europe. Avec un budget raisonnable, vous pouvez acquérir une villa spacieuse et moderne, souvent avec piscine et services haut de gamme. 
• Un fort potentiel locatif : Destination touristique mondiale, Bali attire des millions de visiteurs chaque année. La demande pour des locations de courte durée reste très élevée, offrant des revenus locatifs intéressants aux propriétaires.
• Une population chaleureuse : Les Balinais sont réputés pour leur hospitalité, leur gentillesse et leur accueil bienveillant envers les étrangers, ce qui rend l’intégration plus facile.

Les inconvénients à connaître

Acheter un bien à Bali n’est pas sans contraintes. Certaines relèvent de la réglementation, d’autres du mode de vie local :

• Un cadre juridique restrictif pour les étrangers : La loi indonésienne interdit aux étrangers la pleine propriété foncière. Il faut passer par des solutions spécifiques comme le Hak Pakai (droit d’usage) ou le Hak Sewa (bail longue durée), qui nécessitent un accompagnement juridique pour sécuriser la transaction.
• Une réglementation changeante : La législation immobilière évolue fréquemment en Indonésie, et les règles peuvent être modifiées par les autorités locales, obligeant les propriétaires à rester vigilants et à se mettre à jour régulièrement.
• Un climat et des risques naturels : Le climat tropical, chaud et humide, peut être difficile à supporter pour certaines personnes. Par ailleurs, l’Indonésie étant située sur la ceinture de feu du Pacifique, les risques sismiques et volcaniques sont bien réels.
• Des infrastructures perfectibles : Les soins médicaux et la sécurité routière à Bali restent en deçà des standards occidentaux. Il est essentiel de souscrire une bonne assurance santé internationale et d’être prudent sur la route.

Tableau récapitulatif

Santé et assurance santé à Bali

Bien que Bali dispose de plusieurs cliniques et hôpitaux, les infrastructures médicales locales ne sont pas toujours au niveau des standards occidentaux, surtout en dehors des grandes zones touristiques. Pour cette raison, il est fortement recommandé aux investisseurs et résidents étrangers de souscrire une assurance santé internationale couvrant les soins à Bali ainsi que les évacuations médicales vers des pays voisins dotés de meilleures infrastructures, comme Singapour ou la Thaïlande. Cette précaution permet d’accéder à des soins de qualité en cas d’urgence ou de traitement spécialisé, tout en limitant les frais médicaux souvent élevés pour les non-résidents. Par ailleurs, certains quartiers prisés comme Seminyak ou Canggu voient l’ouverture progressive de centres médicaux privés de bonne qualité, renforçant ainsi la sécurité sanitaire pour les expatriés.

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Combien coûte l’immobilier à Bali en 2025 ?

Malgré une augmentation notable des prix ces dernières années, l’immobilier à Bali reste nettement plus abordable qu’en France, avec un prix moyen au mètre carré en 2025 situé entre 1 085 et 1 538 € (soit environ 20,6 à 29,2 millions IDR). Ce budget varie considérablement selon l’emplacement et le type de bien : les zones côtières très prisées comme Canggu et Seminyak affichent des tarifs élevés liés à leur forte demande et leur dynamisme, tandis qu’Ubud, nichée au cœur des terres, propose un cadre plus calme à des prix plus doux, bien que les opportunités d’emploi y soient plus limitées. Les zones émergentes telles que Tabanan ou Lovina offrent quant à elles des perspectives intéressantes pour les investisseurs à la recherche de plus-value à long terme. Cependant, il est essentiel de bien préparer son projet en tenant compte des contraintes légales spécifiques aux étrangers, notamment les restrictions foncières et les modalités de droit d’usage ou de bail longue durée, ainsi que de la fiscalité locale applicable à l’achat, la possession et la location des biens. En somme, Bali demeure une destination immobilière attractive, à condition d’être bien informé et accompagné pour sécuriser son investissement.

Le marché immobilier à Bali en 2025 : un panorama chiffré et dynamique

Bali continue d’attirer voyageurs, nomades numériques et investisseurs grâce à son cadre paradisiaque et son marché immobilier en plein essor. En 2025, les prix dans les secteurs très prisés comme Canggu, Seminyak ou Ubud affichent une croissance annuelle comprise entre 10 % et 30 %, illustrant une forte demande locative, notamment via Airbnb et auprès des expatriés.

Ces chiffres montrent que même si les zones touristiques sont plus chères, les régions émergentes comme Tabanan offrent un très bon rapport qualité-prix pour les investisseurs patients.

Nos conseils pour réussir votre investissement

• Définissez votre objectif (résidence, location, revente).
• Étudiez bien la zone et les projets d’infrastructures à venir.
• Privilégiez la durabilité et la qualité.
• Faites-vous accompagner par des experts locaux.
• Anticipez la réglementation et sécurisez vos contrats.

Alors on achète à Bali ?

Bali reste un marché immobilier dynamique et attractif en 2025. Avec une forte demande locative, des prix compétitifs et des perspectives de croissance solides, l’île continue d’offrir de belles opportunités aux investisseurs avertis. En restant informé, bien conseillé et en choisissant une localisation stratégique, vous pouvez réaliser un investissement à la fois rentable et harmonieux avec la culture unique de Bali.